Merkez Bankası toplantı tarihine bir hafta kala emlakçılar telefona yapışır. Satıcılar bekler, alıcılar bekler. Çünkü bir faiz kararı, İstanbul’un herhangi bir semtindeki konut fiyatını birkaç haftada yüzde birkaç oynatabilecek güçte bir sinyaldir. Peki bu bağlantı gerçekte nasıl çalışır?
Politika Faizi ile Konut Kredisi Arasındaki Mesafe
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın belirlediği politika faizi, bankaların merkez bankasından borçlandığı maliyeti doğrudan etkiler. Bankalar bu maliyeti marjlarıyla birlikte konut kredisi faizine yansıtır. 2023 yılının ortasında politika faizi yüzde 8,5’ten yüzde 40’a doğru yükseltilmeye başladığında, konut kredisi faizleri de kısa sürede yüzde 30-35 bandına geldi. Kredi hacmi hızla geriledi; yüzde 1,5-2 aylık taksitle ev almayı planlayan pek çok kişi masadan kalktı.
Buradaki eşik psikolojik olduğu kadar matematiktir de. 2 milyon TL’lik bir konut için 20 yıl vadeli kredide aylık taksit, yüzde 25 faizle yaklaşık 42.000 TL’ye ulaşırken yüzde 35’te bu rakam 58.000 TL’yi geçer. Aradaki 16.000 TL’lik fark, orta gelirli bir ailenin bütçesinde kredi kullanıp kullanamayacağını belirler.
Faiz Düşünce Ne Olur?
Faizlerin hızla düştüğü 2019-2020 dönemine bakarsak: politika faizi Temmuz 2019’daki yüzde 24 zirvesinden Şubat 2020’ye kadar yüzde 10,75’e çekildi. Konut kredisi faizleri eş zamanlı düşünce, Türkiye genelinde konut satışları 2020 yılında rekor kırdı. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2020’de 1,5 milyonun üzerinde konut el değiştirdi; bu on yılın en yüksek rakamıydı.
Fakat ucuz kredi her zaman ucuz konut anlamına gelmez. Artan talep, özellikle büyük şehirlerin merkezi semtlerinde fiyatları hızla yukarı çekti. Kadıköy, Şişli ve Çankaya gibi lokasyonlarda konutlar 2020 sonunda 2019 başına kıyasla yüzde 30-40 reel artış gösterdi. Düşen faiz, satın alma gücünü artırdı; ama o güç hemen fiyata yazıldı.
Enflasyon Değişkeni Her Şeyi Karmaşıklaştırır
Türkiye’nin kendine özgü sorunu şu: yüksek enflasyon ortamında nominal fiyatlar sürekli artarken reel fiyat hareketini takip etmek güçleşir. 2022’de enflasyon yüzde 80’i aştığında, konut fiyatları nominal olarak yüzde 100-120 artmıştı; ama reel olarak bu artış çok daha mütevazıydı. Öte yandan faiz düşük tutuldukça, konut alımı enflasyondan korunmanın en popüler aracına dönüştü. Bu da arzın yetersiz kaldığı yerlerde fiyatı daha da şişirdi.
Yabancı Yatırımcı ve Kur Etkisi
Faiz-konut ilişkisine bir de kur faktörü eklemek gerekir. Politika faizinin düşük seyrettiği, TL’nin değer kaybettiği dönemlerde döviz geliri olan yabancı alıcılar pazara girdi. 2021-2022’de Rusya, İran ve Körfez ülkelerinden gelen alımlar İstanbul’un bazı semtlerini ciddi biçimde etkiledi. Alanya’da yabancı alıcı payı yüzde 40’ı geçti. Bu, iç piyasadaki faiz dinamiğinden bağımsız bir talep kaynağıdır ve zaman zaman yerel alıcıları baskı altına alır.
Faiz Artışı Fiyatları Düşürür mü?
Teorik olarak evet — ama Türkiye pratiğinde bu her zaman işlemedi. Sebebi net: arzın kronik yetersizliği. İstanbul’da inşaat ruhsatları geriledi, malzeme maliyetleri fırladı, müteahhitler yeni projeye temkinli yaklaştı. Satılık konut stoğu azaldı. Bu koşullarda faiz artışı talebi kısar; fakat satıcılar fiyat düşürmek yerine beklemeyi tercih eder. Piyasa donar. 2023-2024 döneminde tam olarak bu yaşandı: satış hacimleri düştü, fiyatlar düşmedi.
Uzmanların “yapışkan fiyat” dediği bu fenomen, Türk konut piyasasının belki de en önemli özelliğidir. Konut sahibi Türk yatırımcısı zarar etmeyi pek kabullenmez; elindeki gayrimenkulü piyasa değerinin altında satmaz. Bu da faiz artışının fiyat düşürücü etkisini sınırlar.
Pratik Çıkarımlar
Konut almayı düşünenler için şu üç noktayı aklında tutmak yeterlidir:
- Faiz düşüş dönemleri rekabetçi fiyat bulmak için ideal değildir; herkes aynı anda alım yapar.
- Faiz yüksek, satış hacmi düşükken fiyat konusunda pazarlık gücü artar — satıcı beklerken alıcı seçici olabilir.
- Kira getirisi hesabını yaparken hem nominal faizi hem de TÜFE’yi dikkate almak gerekir; net reel getiri çoğu semtte yüzde 2-3 civarında seyreder.
Faiz kararları bir anda piyasayı değiştirmez; ama birkaç çeyrek içinde konut talebinin dokusunu yeniden biçimlendirir. Bu biçimlenişi önceden okumak, hem alıcıya hem de yatırımcıya zaman kazandırır.